小产权房屋买卖合同是否有效

2019-09-11      来源:网络
  小产权房是在农村集体土地上建造的房屋,没有相关证明和土地出让金。一般买卖合约将不会在国土房管局备案。在这种情况下,合同具有法律约束力吗?
                                     
  小产权房买卖合同是否效力的3种情形:

  1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

  我国的法律规定,农村房屋,或所谓的小产权房,只能分配给村民,禁止出售给城市居民。但并未禁止小产权房在同一集体组织成员中流通、出售。

  因此,只要同一集体成员相应的民事权利能力和民事行为能力,另一边的购买和销售的小产权签署合同时也是如此,并且不违反法律或社会公共利益,所以在这种情况下,一般将决定的小产权合同是有效的。

  2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

  由于农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与所有者的具体身份有关,非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。因此,买卖双方所签订的房屋买卖协议,是违反我国有关法律、法规的强制性规定,一般可以认定为无效协议。

  3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

  根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

  也就是说,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,一般这种买卖行为无效。

  但是,城镇居民在签订小产权房销售合同时,取得集体组织户口并经有关部门批准,该房屋销售合同一般有效。

  购买小产权房会面临哪些法律风险?

  1、无法取得房屋使用权:违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,也不向政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。

  2、不能办理房产证:对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

  3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。

  4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

  5、可能被强制拆除或没收:一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。

  以上就是518淘房网的小编为大家介绍的小产权房屋买卖合同是否有效,以供参考,希望能够对大家有所帮助!
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